18 Uygulaması
İmar planlaması, kentsel düzenlemelerin temelini oluşturan önemli bir süreçtir. Yerleşim alanlarının gelişimi ve büyümesi, mevcut yapıların düzenlenmesi ve yeni alanların oluşturulması açısından büyük bir önem taşır. Bu süreç, şehirlerin ve bölgelerin sürdürülebilir şekilde büyümesini sağlamak amacıyla yürütülür. İmar planlarının hazırlanması ve uygulanması, toplumsal ihtiyaçları karşılamayı, çevre korumayı ve kamu hizmetlerini sağlamayı hedefler.
İmar planlarının temel amacı, arazi kullanımını düzenlemek ve etkili bir şekilde yönetmektir. Bu nedenle, arazi ve arsaların belli amaçlar doğrultusunda bir araya getirilmesi veya bölümlere ayrılması, “parselasyon” olarak adlandırılır. Bu süreç, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. Maddesi ile düzenlenmiş olup, planlama yetkisi belediyeler veya valilikler tarafından kullanılır. Bu yetkilendirme, alanın belediye sınırları içinde mi yoksa dışında mı olduğuna bağlı olarak değişebilir.
Parselasyon süreci sırasında dikkate alınması gereken önemli bir konu da, düzenleme ortaklık payıdır. Bu, düzenleme sonucu oluşan değer artışlarının bir tür katkı payı olarak kullanılması anlamına gelir. Bu pay, arazi veya arsanın yüzölçümüne bağlı olarak belirlenir ve genel hizmetlere, kamu hizmetlerine veya yeşil alan gibi amaçlara yönlendirilir. Ancak, bu payın belirlenmesi sırasında ilgili alanın önceden sahip olduğu yüzölçümünün yüzde otuzbeşini geçmemesi esas alınır.
Düzenleme ortaklık payları, genel hizmetlerin sağlanması için kullanılır ve özellikle yol, park, meydan, otopark, yeşil alan gibi kamu hizmetleri için harcanır. Bu, şehirlerin düzenli ve planlı bir şekilde büyümesini ve gelişmesini destekler. Ayrıca, bu süreçte çocuk bahçeleri, camiler ve karakollar gibi toplumun ihtiyaç duyduğu tesislerin korunması ve yeni alanlarda da sağlanması önemlidir.
İmar planlaması ve parsellere ayrılma süreci, şehirlerin fiziksel ve sosyal yapısını etkileyen kritik bir aşamadır. Bu süreç, sadece binaların ve arazilerin düzenlenmesi değil, aynı zamanda toplumun ihtiyaçlarının ve çevrenin korunmasının da bir parçasıdır. Planlama uzmanlarının, mimarların, şehir plancılarının ve yerel halkın bir araya gelerek katılımcı bir şekilde fikir alışverişi yapması, farklı bakış açılarını bir araya getirerek daha kapsamlı ve sürdürülebilir çözümlerin ortaya çıkmasına olanak tanır. Bu sayede, şehirler geleceğe yönelik daha sürdürülebilir ve yaşanabilir hale getirilebilir.
Detaylı bilgi almak için bizimle iletişime geçin.
Plan Kote ve Yapı Aplikasyon İşlemleri
Plankote, inşa edilecek yapıların temelini oluşturan arazinin topografik yapısını ayrıntılı şekilde yansıtan haritalardır. Bu haritalar, mimari projelerin hazırlık aşamalarında elde edilmesi gereken temel belgelerdendir. Plankote işlemi, harita çizimine ve inşa süreçlerine yön vermede hayati bir rol oynar. Arazi üzerinde yapılacak binaların konumlandırılması ve tasarımı, plankote haritalarına dayalı olarak şekillendirilir. Bu nedenle plankote ölçümleri son derece dikkatli bir şekilde gerçekleştirilir.
Plankote ölçümü için iki temel teknik kullanılır:
Karelajlı Plankote Ölçümü: Bu yöntemde, arazi belirli hassasiyet kriterlerine göre her 3 ila 5 metre arasında çakılan kazıklarla karelere bölünür. Ardından bu kare ağı üzerinde geometrik nivelman yöntemi uygulanarak her bir kazığın milimetre hassasiyetine göre yükseklik değerleri hesaplanır.
Trigonometrik Plankote Ölçümü: Bu yöntemde arazi yapısı içinde trigonometrik yükseklik ölçümleri kullanılır ve kutupsal koordinat ölçüm yönteminden faydalanılır. Araziye belirli aralıklarla kazıklar çakılır ve bu kazıkların yükseklik değerleri ölçeklendirilerek hesaplanır.
Haritacılık disiplini içerisinde önemli bir yeri olan “aplikasyon” kavramı, plan ve projelerin fiziksel zeminde nasıl uygulanacağına dair süreçleri ifade eder. Taşınmaz mülkiyet sınırlarının zeminde belirlenerek fiziksel olarak uygulanması işlemi, aplikasyon veya yer tespiti olarak adlandırılır.
Aplikasyon işlemi, taşınmaz sahiplerinin veya tüzel kişilerin talepleri doğrultusunda gerçekleştirilir. 2010/4 sayılı genelgeye göre, aplikasyon işlemi için gerekli belgeler şunlardır:
- Taşınmazın güncel tapu senedi veya tapu kayıt örneği.
- Taşınmaz mal sahibinin kimlik belgesi veya vekilin vekâletname örneği ve kimlik belgesi.
- Mal sahibi vasi veya kayyımsa mahkeme kararı ve kimlik, eğer veli ise aile nüfus kayıt örneği ve kimlik.
- Şirket, vakıf, dernek veya kooperatif temsilcisi ise yetki belgesi, imza sirküleri ve temsilcinin kimlik belgesi.
- Taşınmaz mal sahibi vefat etmişse mirasçılığı gösteren belge ve kimlik.
Aplikasyon süreci, başvurunun lisanslı bir büro veya kadastro müdürlüğüne yapılmasıyla başlar. İşlem tamamlandığında, aplikasyon krokisi hazırlanır ve imzalanır. Eğer işlem kadastro müdürlüğü tarafından yapılıyorsa, krokiler kadastro müdürlüğünde arşivlenir; eğer lisanslı büro tarafından yapılıyorsa, Yönetmelik kurallarına göre arşivlenir.
Aplikasyon işleminin mali yönü, işlemi kimin gerçekleştirdiğine bağlı olarak değişiklik gösterir. Lisanslı büro tarafından gerçekleştiriliyorsa, belirlenen hizmet bedeli tahsil edilir. Kadastro müdürlüğü tarafından gerçekleştiriliyorsa, döner sermaye hizmet bedeli ödenmeli ve talep alınmalıdır.
Sonuç olarak, plankote haritaları yapıların inşa sürecinin temelini oluştururken, aplikasyon işlemi taşınmaz mülkiyet sınırlarının zeminde belirlenmesi ve uygulanması sürecini ifade eder. Bu süreç, başvuru, belgelerin toplanması, işlemin gerçekleştirilmesi ve arşivlenmesi gibi aşamalardan oluşur.
Detaylı bilgi almak için bizimle iletişime geçin.
İmar Planı ve Halihazır Harita Uygulamaları
Sayısal Halihazır Haritalar, belirli bir coğrafi alandaki arazi şekilleri ve insan yapımı öğelerin (yollar, binalar, enerji nakil hatları vb.) ölçülmesi ve bu verilerin kağıt üzerinde temsili olarak ifade edilmesi işlemine verilen isimdir. Bu tür haritalar, bir bölgenin mevcut durumunu hassas bir şekilde kaydetmek ve gelecekteki planlamalar ve projeler için temel bir referans noktası oluşturmak amacıyla oluşturulur.
Halihazır Harita talebi, projenin özelliğine göre çeşitlilik gösterir. Örneğin, imar uygulamalarının yapılacağı bir alanda, mevcut binaların korunması veya kesin sınırların belirlenmesi gibi nedenlerle bu tür bir haritanın oluşturulması gerekebilir. Kentsel dönüşüm projelerinde, mülkiyet alanlarının ve yapıların tam konumlarını belirlemek ve bu verileri detaylı bir şekilde analiz etmek için Sayısal Halihazır Harita üretimi kaçınılmaz bir gerekliliktir.
Belediyeler veya İller Bankası gibi resmi kurumlar, büyük ölçekli haritaları, proje planlaması, tasarımı, uygulaması ve yönetimi için kullanabilirler. Şehir planlamacıları, binalar, yollar, enerji hatları, su yolları, yüksek noktalar gibi öğelerin konumlarını gösteren ölçekli haritalar üzerinde çalışarak şehir planlamalarını şekillendirirler. İmar planlarının oluşturulmasında, konut bölgeleri, yeşil alanlar, dini yapılar, ulaşım yolları gibi faktörlerin yerleşimini belirlemek için Halihazır Haritaların verilerine güvenilir.
Halihazır Haritalar, nirengi noktaları, poligon noktaları, RS (Röper Sinyali) noktaları, binaların konumları ve yükseklikleri, yol ve kaldırım şebekeleri, yükseklik eğrileri, ağaçlar, elektrik direkleri, ada ve parsel numaraları gibi bir dizi detayı içerir. Genellikle 1/1000 veya 1/2000 ölçekli olarak oluşturulurlar ve oluşturma süreci belirli yasal yönetmeliklere göre gerçekleştirilir.
İmar planı dışında kalan bölgelerde yapılacak konut veya ticari yapıların ruhsat alabilmesi için Mevzi İmar Planı oluşturulması ve bunun için de Halihazır Harita hazırlanması gerekmektedir. Bu haritalar, hedeflenen amaca ve kuruma uygun olarak belirli standartlara göre oluşturulmalıdır.
Halihazır Harita oluşturulma sürecinde, ölçüm onay sürecinde sunulması gereken belgeler ve parametreler bulunmaktadır. Bunlar, ölçüm aletlerinin kalibrasyon belgeleri, GPS (Küresel Konumlandırma Sistemi) kontrolleri, dengeleme hesapları, açı ve nivelman ölçüm çizelgeleri gibi teknik detayları içerebilir.
Sayısal Halihazır Haritalar, güneş enerjisi sistemleri (GES), rüzgar enerjisi sistemleri (RES), hidroelektrik enerji santralleri (HES), kamulaştırma işlemleri, imar planlaması, plansız bölgelerde yapılaşma gibi çeşitli sektörlerde kullanılır. İmar projeleri, yol tasarımları, enerji projeleri, mühendislik uygulamaları ve diğer projelerde, Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği’ne uygun olarak Sayısal Halihazır Haritalar kullanılır.
Farklı tipteki haritalar arasında Sayısal Halihazır Haritalar, Sayısal Şeritvari Haritalar, Sayısal Topografik Haritalar, Kadastral Haritalar, Kamulaştırma Haritaları, Maden Haritaları, Su Yolu ve Deniz Kıyısı Haritaları, Orman ve Amenajman Haritaları, Tematik ve Vektörel Haritalar bulunmaktadır. Bu haritalar, çeşitli sektörlerde planlama, tasarım ve uygulama süreçlerinde temel veriler olarak kullanılır.
Detaylı bilgi almak için bizimle iletişime geçin.
İfraz – Yola Terk İşlemleri
İfraz: Gayrimenkullerin Bölünmesi ve Düzenlenmesi
İfraz terimi, hukuk sistemimizde “ayırma” anlamına gelir ve özellikle imar hukukunda sıklıkla kullanılır. Bu terim, İmar Yasası’nda temelini bulan ve gayrimenkullerin belli bir düzene göre bölünmesini ifade eder. İfraz işlemi, imar planının daha etkin bir şekilde uygulanmasını sağlamak amacıyla kullanılan yöntemlerden biridir.
İfraz ve Uygulama Çeşitleri
İmar Yasası’nın 15. ve 16. maddelerine göre ifraz işlemi iki ana kategori altında incelenir:
- Parselasyon Niteliğinde Olan İfraz: Bu tür ifraz işlemi, imar parsellerinin oluşturulmasını amaçlar. Bu parseller içinde yer alan yol, meydan, yeşil alan, park ve otopark gibi kamu hizmetlerine ayrılan alanları da içerir. Bu şekilde, kamusal alanların etkili bir şekilde düzenlenmesi ve paylaşılması hedeflenir.
- Parselasyon Niteliğinde Olmayan İfraz: Bu tür ifraz işlemi ise, kamusal hizmetlere ayrılmamış parsellerin bölünmesini kapsar. Yani sadece gayrimenkulün birden fazla parçaya ayrılması söz konusudur.
İfrazın Sınırlamaları ve Uygulanabilirlik
İmar planlarında kamusal hizmetlere ayrılan alanlar, yani yol, yeşil saha, park gibi alanlar için ifraz veya tevhid işlemi uygulanmaz. Ayrıca, var olan imar parselasyon planlarına aykırı bir şekilde ifraz veya tevhid işlemi gerçekleştirilemez. Bu sınırlamaların amacı, kamusal düzenlemelerin ve hizmetlerin etkili bir şekilde devamını sağlamaktır.
Yola Terk: Kamuya Alan Bırakma İşlemi
Yola terk işlemi, imar planlarının uygulanması sırasında gayrimenkul sahiplerinin mülklerini kısmen veya tamamen kamuya terk etmelerini ifade eder. Bu işlem, imar planları doğrultusunda park, yeşil alan, oyun alanı gibi kamusal tesislerin oluşturulabilmesi için gereklidir. Aynı şekilde ibadet alanları, otoparklar veya meydanlar gibi kamu yararına hizmet eden alanlar da yola terk kapsamına girer.
Yola Terk İşleminin Yapısı ve Belgeleri
Yola terk işlemi, mal sahipleri tarafından karşılıksız veya belirli bir bedel karşılığında gerçekleştirilebilir. Bu işlem için gerekli adımlar şunlardır:
- Belediye Encümen kararı veya İl Özel İdaresi’nin olumlu kararı.
- Kadastro Müdürlüğü tarafından onaylanmış serbest harita mühendisi tarafından düzenlenmiş tescil bildirimi.
Bu işlemler Tapu Sicil Müdürlükleri tarafından denetlenir ve ilgili kişiler tapu kütüğü üzerinden talepte bulunurlar.
Sonuç olarak, ifraz ve yola terk işlemleri, gayrimenkullerin düzenlenmesi ve imar planlarının etkin bir şekilde uygulanması için önemli adımlardır. İmar Yasası ve ilgili mevzuat çerçevesinde gerçekleştirilen bu işlemler, kamusal düzenlemelerin ve alanların sürdürülebilirliği için kritik öneme sahiptir.
Detaylı bilgi almak için bizimle iletişime geçin.
İmar Barışı
Ülkemizde imar barışı, mevcut yapı stokunun düzenlenmesi ve imar sorunlarının çözülmesi amacıyla sunulan bir fırsattır. İmar barışı çerçevesinde, mevzuata aykırı inşa edilmiş binalar için yapı kayıt belgesi alınabilmektedir. Bu belge, yapının yasal hale getirilmesi için bir adım olarak öne çıkar. Yapı kayıt belgesi alındığında, bu yapılar için su, elektrik ve doğalgaz gibi temel hizmetler geçici olarak sağlanabilmektedir. Ayrıca, daha önce alınmış yıkım kararları ve ödenmemiş idari para cezaları da bu süreçte iptal edilmektedir.
Yapı kayıt belgesi alınmış ancak yapı ruhsatı veya kullanma izin belgesi alınmamış yapılar için, tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis işlemleri gerçekleştirilebilmektedir. Bu işlemleri tamamlamak için bazı belgeler gerekmektedir:
- İlk olarak, yapı kayıt belgesi alınmış olmalıdır. Bu belge, yapıyı yasal hale getirmenin önemli bir adımıdır.
- Mevcut yapının ölçüleri, değerleri ve taksimatı ile ilgili detaylı projeler sunulmalıdır. Bu projeler, yapı kayıt belgesindeki bilgilerle uyumlu olmalıdır.
- Yapının bulunduğu alanda umumi hizmet alanlarına ilişkin bir belge alınmalıdır. Bu belge, belirli alanların terk edildiğini gösterir.
- Yapının bağımsız bölümlerinin kullanım şekillerini ve varsa birden fazla yapının yönetim planını içeren bir plan sunulmalıdır.
- Yapı ve zemin uyumunu gösteren özel harita mühendislik belgesi gerekmektedir.
Bu belgelerle birlikte ilgili tapu müdürlüğüne başvurarak işlemler başlatılır. Ancak, belgelerin içeriğinin doğruluğundan, özellikle projeyi hazırlayan mimar ve zemin tespit tutanağını düzenleyen mühendisler de sorumlu tutulurlar.
İmar barışı sürecinde dikkate alınması gereken bazı önemli noktalar vardır:
- Başvuruda yer alan yapı bilgilerinin kesinlikle doğru ve eksiksiz bir şekilde girilmesi büyük önem taşır. Tapu işlemleri sırasında sunulan projeler, yapının mevcut durumunu yansıtmalı ve yapı kayıt belgesinde yer alan bilgilerle uyumlu olmalıdır.
- Yapının depreme karşı dayanıklılığı ve fen-sanat normlarına uygunluğu, yapı malikinin sorumluluğundadır. Bu konuda eksik veya yanıltıcı bilgi vermek ciddi sonuçlar doğurabilir.
- İmar barışı başvurusu sırasında, beyanların kesinlikle doğru ve güvenilir bir şekilde yapılması önemlidir. Yanlış veya yanıltıcı bilgi vermek, resmi belge düzenlenmesinde suç teşkil edebilir.
- İmar barışı kapsamında düzenlenen yapı kayıt belgesi, bazı durumlarda iptal edilebilir. Eğer düzenlenen belgeyle uyumsuzluk tespit edilirse, belgenin iptali ve belge bedelinin iadesi gibi durumlar söz konusu olabilir.
- Eğer yapı kayıt belgesinin düzenlenmesi sırasında yanlış beyanlar nedeniyle eksik ücret alınmışsa, bu eksik ücret sonradan tahsil edilebilir. Eksik ödeme yapılmaması durumunda ise düzenlenen belge iptal edilir ve daha önce ödenmiş olan bedel iade edilmez.
İmar barışı, ülkemizdeki yapı stoğunun düzenlenmesi ve imar sorunlarının çözümü adına büyük bir adımdır. Ancak, bu sürecin doğru ve güvenilir şekilde tamamlanabilmesi için yukarıda bahsedilen noktalara dikkat etmek büyük önem taşır.
Detaylı bilgi almak için bizimle iletişime geçin.